תמ"א 38, מחפשים עורך דין תמ"א 38/עורך דין תמא 38?
במרץ 2005 חוקקה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38, שמטרתה להביא לחיזוק מבנים העומדים בקריטריונים מפני רעידות אדמה.
מאז שנכנסה לתוקף, עברה התכנית שינויים והתאמות למציאות, בנסיון להביא למימושה בהיקף נרחב ,לאור הקשיים שנתגלעו במציאות. כתמריץ לבעלי דירות ויזמים להוציא את התכנית לפועל, ניתן אישור במסגרתה, להוסיף יחידות דיור למבנה הקיים כחלק מהליך ביצוע החיזוק.
מס' יחידות הדיור שיתווספו נקבע בהתאם לשטח הבניין,מס' הדירות הקיימות בו וזכויות הבנייה המוקנות ע"י הרשות המקומית הספציפית. הרעיון הגלום בתכנית הוא לאפשר לבעלי דירות לבצע את החיזוק ללא עלות לדיירים.
במקביל לחקיקה התכנונית, חוקקו חוקים בתחום המקרקעין והמיסוי, שכוונתם לאפשר מימוש ההקלות והתגברות על התנגדות דיירים סרבנים לביצוע הפרויקט .
משרדנו עוסק בתחום כבר מראשיתו בשנת 2005 , עוד בטרם הושלם הליך החקיקה על כל רבדיו והינו מהראשונים להתמקד בתחום זה.
המשרד כבר השלים טיפול במספר פרויקטים שהסתיימו על כל שלביהם, הבניין הראשון בשרון ברח' ה' באייר 9 בהרצליה, בניין ברח' ברנר 28 ברעננה, בניינים ברח' ברנר 26-28 ברעננה, בניינים בסמטת אלון 3,5,7 בהוד השרון, בניין ברח' האורנים 13 בהוד השרון וכן בניינים ברח' אריאל 6 בהרצליה, לייב יפה 40 הרצליה, שמואל הנגיד 14 הרצליה, ברח' לוי אשכול ברעננה, ברח' באר אורה 5-7 ברמת גן העלייה השנייה – 2-6 הרצליה, הגיבור האלמוני 26 תל אביב, ועוד, ובנוסף עשרות עסקאות בשלבים שונים של טיפול, וכל זאת תוך התגברות על כל קשיי הרישום ובעיות המיסוי הסבוכות. כן מטפל המשרד במספר פרויקטים של תמ"א 38 תיקון 2 פינוי בינוי מול חברות מובילות במשק וייצוג – במספר פרויקטים של פינוי בינוי באזור המרכז כגון: האשל 18 ר"ג (בנייה הושלמה) , אסף 3 ר"ג ,עקיבא 8-10 רעננה. בכט' בנובמבר 7 הרצליה, מלכי יהודה הרצליה, 2 פרוייקטים ברמת אביב, בוייצמן תל אביב , פרוייקט של 100 יחידות בחולון ועוד, בעיקר של דיירים מול יזמים.
כן מקדם מתחמי פינוי בינוי בהרצליה ,הרב קוק 40-42 הרצליה, בן גוריון 15 הרצליה, מתחם חדש בחולון, מתחם ביפו ועוד.
הח"מ גם ייצג את החברה הכלכלית רעננה בכל היבטי ההתחדשות העירונית כאינטרגרטור עירוני.
המשרד כיום מונה 5 עורכי דין וצוות עזר העוסקים בפעילות באופן אינטנסיבי . למשרד מסונפים עוד 5 עורכי דין לפי הצרכים של היקף העבודה
הבניין ברח' ה' באייר 9 הרצליה- { בוצע ע"י חברת עליר אופק בע"מ}.
שלבים בביצוע עסקת תמ"א 38
מנסיוננו הפרקטי בתחום, עולה כי קיימים מס' שלבים לבצוע עסקת תמ"א 38 בבניין, שיישומם מהווה מפתח להצלחת הפרוייקט:
- החתמת הדיירים על כתב הסכמה עקרוני לביצוע הפרוייקט ומינוי נציגים מוסמכים לניהול המו"מ ובחירת היזם ויועצים מקצועיים (עו"ד, מפקח ,אדריכל).
- בחירת יזם/קבלן ראוי לבצע את הפרוייקט תוך בדיקת נסיונו ואיתנותו הפיננסית.
- בחירת עו"ד שילווה את הבניין בעל נסיון מוכח בתחום הנדל"ן ובתחום תמ"א 38 בפרט. בחירת עו"ד שאינו בקי מספיק בתחומים אלו וחסר נסיון מקצועי מספיק יכולה להוות חסם לביצוע העסקה. הנסיון מלמד, שדרושה יכולת ניהול משברים,עמידה בלחצים ומציאת פתרונות מקצועיים לבעיות שעולות ועצם ייצוג בחתימת חוזה, אינה דבר היחיד, ומן הראוי שדיירים ייקחו עניין זה לתשומת ליבם.
- חתימה עם היזם קבלן על כתב הסכמה עקרוני לפני תחילת המו"מ החוזי, על מנת להבטיח שבסוף התהליך המורכב של המו"מ החוזי, יובטח גם שכל הדיירים שנכנסו לתהליך, יחתמו גם על החוזה שיסוכם. עניין זה הוכח כמשמעותי ביותר להצלחת התהליך.
- שכירת שירות מפקח בנייה מטעם הדיירים שילווה אותם בתהליך הביצוע ויפקח על אופן וטיב הביצוע של עבודת היזם/קבלן ובכך לחסוך הווצרות כשלים הנדסיים בעתיד.
- ליווי ופיקוח על הטיפול בכל הליכי הרישום על מנת לוודא שמה שהובטח לדיירים יבוצע הלכה למעשה ולמנוע הענקת זכויות יתר ליזם ו/או רוכשי הדירות שהוקצו ליזם.
למשרדנו יש את הכלים והניסיון המקצועי ליתן שירות מקיף לליווי דיירים ויזמים בפרוייקט מסוג תמ"א 38 וכן תמ"א 38 /2 ,המאפשרת ביצוע הפרוייקט במתכונת "פינוי בינוי" לנכס הספציפי ובנייתו מחדש, בתוספת הטבות תכנוניות המוקנות לעסקה מסוג זה.
העיסוק האינטנסיבי וההתמקדות בתחום זה הביאו את המשרד להיות גורם מרכזי בתחום זה.